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業(yè)內(nèi)人士:今年房價不會顯著下降 房企分化更明顯
高房價問題,一直以來是社會關注的焦點之一。由于去年國內(nèi)的住房價格上漲過快,引發(fā)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。兩會前后,房地產(chǎn)調(diào)控有進一步升級跡象。那么,如何看待今年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢呢?
筆者以為,我們可以從以下三個方面觀察今年房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景及波動趨勢。
其一,國內(nèi)房價基本上不會出現(xiàn)顯著下降。
之所以會得出這一判斷,是因為我們可以從四個方面來分析這個問題。
一是短期內(nèi)“招拍掛”的土地供應方式不會改變。盡管目前實行“價高者得”的土地供應方式有其缺陷性,但如果采用其他方式供地,問題或弊端則可能更多;二是去年以來“新地王”的不斷涌現(xiàn),進一步提升了房價上漲的預期,這種預期在當前土地供應比較短缺的情況下很難改變;三是目前我國的快速城市化進程,有利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展;四是由于目前經(jīng)濟恢復性增長的基礎尚未牢固,貨幣流動性過剩在短期內(nèi)不會改變。
因此,盡管目前抑制高房價的呼聲很高,房地產(chǎn)調(diào)控還可能進一步強化,但考慮到其他一些因素的話,特別是地方政府出于稅收、社會就業(yè)、經(jīng)濟增長和城市快速發(fā)展等考慮,它們非但不希望房價下降,而且還希望地價和房價能在社會可承受的限度內(nèi)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。此外,商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商出于自身利益的考慮,也不希望房價出現(xiàn)下跌。
據(jù)此分析,今年國內(nèi)房價要出現(xiàn)明顯下降似乎很難。
其二,加大保障房建設規(guī)模,進一步提升社會覆蓋面。
隨著國內(nèi)房價的上漲速度過快,高房價問題已經(jīng)成為一個突出的社會問題。出于社會穩(wěn)定、保障低收入人群和住房困難戶的人道精神,并借鑒成熟的國際經(jīng)驗,未來我國將進一步加快城鎮(zhèn)保障房建設步伐,進一步擴大社會的覆蓋面。
但是,鑒于當前地方政府的財力和資源仍相當有限,我國還無法大量供應保障性住房。從長期來看,地方政府提供的保障性住房規(guī)模,最多只能管到約占人口20%的低收入人群和家庭,但目前離達到這一指標還很遠。
另外,從城市長遠發(fā)展目標來看,建設保障性住房并非簡單之事,不僅要考慮其居住功能,還必須考慮到醫(yī)療、教育、商業(yè)、就業(yè)、交通等其他配套建設。也就是說,保障性住房建設還要與城市的地位和功能等發(fā)展要求相適應。
但是,加大保障性住房建設規(guī)模,將是今后我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大亮點或一大特點。
其三,市場競爭加劇,房地產(chǎn)企業(yè)分化日趨明顯。
其中,商品房開發(fā)用地十分稀缺,是導致房地產(chǎn)開發(fā)商彼此競爭加劇的重要原因之一。伴隨著我國城市化進程的不斷加快深,未來城市商品房的開發(fā)用地將十分有限,突出了商品房用地的土地稀缺性問題。
以南京市為例,2008年至2020年,南京市建設用地指標(包括商業(yè)性經(jīng)營用地、工業(yè)用地、交通和重點項目用地)只有約143平方公里,平均每年可供的建設用地約為2萬畝指標,但近幾年來南京市每年的建設用地供應約有4萬畝,這表明未來南京市土地仍將十分稀缺。
因此,預期城市地價下降的可能性并不大,尤其是一、二線城市及三、四線城市的主城區(qū)地價下降的可能性不大。即便地方政府降低了地價,但按目前的市場需求(無論是剛性需求還是投機需求)來看,房價也不可能出現(xiàn)明顯下降。
但是,土地資源十分稀缺,無疑將加劇房地產(chǎn)開發(fā)商之間的激烈競爭。由此,有可能形成這樣的競爭格局:大型房地產(chǎn)開發(fā)商將主導一、二線城市,中小房地產(chǎn)開發(fā)商被“擠出”一、二線城市。由此,導致中小房地產(chǎn)開發(fā)商移師或進軍三、四線城市,走合作開發(fā)或轉(zhuǎn)向商業(yè)辦公地產(chǎn)等。但是,中小房地產(chǎn)開發(fā)商仍將面臨大型房地產(chǎn)開發(fā)商在三、四線城市中的“圍追堵截”。
當然,除此土地資源會加劇房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭外,影響房地產(chǎn)開發(fā)商競爭優(yōu)勢的另一大因素是資金或資本優(yōu)勢。
從目前看,除了傳統(tǒng)的銀行借貸融資外,房地產(chǎn)開發(fā)商也會考慮其他的融資渠道,如貸款性信托融資、股權性信托融資、產(chǎn)業(yè)基金、合作開發(fā)等,新的融資品種和開發(fā)模式將會應運而生。
另外,隨著上市地產(chǎn)公司增發(fā)獲批,預計房地產(chǎn)上市公司的再融資將逐漸放行。上市房地產(chǎn)開發(fā)商的資金或資本優(yōu)勢將大大增強其競爭力,它們有望保持這一市場競爭的領跑者優(yōu)勢。
由此,預期未來中國房地產(chǎn)市場將可能呈現(xiàn)“強者恒強,弱者恒弱”的新競爭局面。(作者系棲霞建設副總裁、經(jīng)濟學博士)
相關新聞：廣東房協(xié)：新穗七條可操作性強 將穩(wěn)定今年房價（中國新聞網(wǎng) 索有為 韓丹茜）
廣州市國土局新公布的“穗七條”對今年廣州房價的影響引起此間各方猜測,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲27日接受采訪時表示,新“穗七條”措施比2007年的“穗七條”更為具體,可操作性強,對今年房價有穩(wěn)定作用。
蔡穗聲說,1至2月廣東全省及廣州市的房價仍呈升勢,由于供求矛盾未能解決,加上亞運停工造成一定時期內(nèi)供應不足,如無新措施,廣州市難以穩(wěn)定房價走勢。事實上,已有不少中介及開發(fā)商均預測廣州房價還會漲。
最新出爐的“穗七條”提出,在供地節(jié)奏上,建立用地預申請制度(俗稱“勾地”制度),根據(jù)市場需要來確定土地出讓的時序和價格。并將重新推出限價房用地,計劃至少供應用地40萬平方米、約10000套限價房;保證保障性住房供應,今年解決約25000戶低收入家庭的住房困難。
對此,蔡穗聲表示,限價房入市,對周邊樓價將可起遏制作用;較為充裕的土地供應可平抑地價,如能落實,將影響到今年的一級土地市場價格。但新政策要形成實際的住房市場供應可能要到明年下半年,對今年樓價有穩(wěn)定作用。
蔡穗聲指,影響樓價走勢有很多因素,宏觀經(jīng)濟未有根本好轉(zhuǎn),社會資金仍集中流向房地產(chǎn),都會引起樓價波動。這不是一個城市所能解決的問題。房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展,取決于經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)。
將新“穗七條”與2007年的“穗七條”進行比較的話,蔡穗聲表示,新“穗七條”措施較為具體,如保障房、土地供應等均有具體數(shù)字,列入年度計劃,這是解決供求矛盾較為有力的措施。新“穗七條”明確保障房建設的主體是政府,強調(diào)加強市場監(jiān)管,可操作性和可落實性強。反之,2007年的穗七條,保障房建設強調(diào)的是調(diào)動社會積極性,鼓勵開發(fā)商參與,表明構(gòu)建住房保障體系仍未得到政府的足夠重視;土地供應數(shù)量未能落到實處,實際供應量差距甚遠。隨后經(jīng)濟形勢突變,樓價強烈反彈與此不無關系。
